相続登記の義務化と2027年3月31日の期限：親なきあと、判断能力が十分でないお子さんが自宅を相続するとき――遺産分割と成年後見、相続人申告登記、所有不動産記録証明制度（2026年2月開始）

法務省の案内によると、相続登記の申請義務化は2024年（令和6年）4月1日に施行されました。相続（遺言による場合を含みます）によって不動産の所有権を取得した相続人は、相続が始まったことと、自分がその不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。遺産分割の話し合いがまとまって不動産を取得した場合には、分割の成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請する必要があります。 ［2］ ［1］

施行日より前に起きた相続で、まだ登記をしていない不動産も対象です。法務省のQ&Aでは、2024年4月1日より前に相続で不動産を取得したことを知っていて未登記のものは、2027年（令和9年）3月31日までに相続登記をする必要があると説明されています。 ［1］ ［2］

法務省の案内では、正当な理由がないのに相続登記の申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があるとされています。手続としては、登記官が義務違反を把握した場合に、まず相当の期間を定めて申請するよう催告し、それでも正当な理由なく申請されないときに裁判所へ通知し、裁判所が過料を決める流れです。登記官が催告を行うきっかけは、遺言や遺産分割協議書の内容から義務違反が分かった場合などに限られると説明されています。 ［1］ ［2］

「正当な理由」があると一般に認められる例として、法務省のQ&Aは、相続人が極めて多数で戸籍の収集や相続人の把握に時間がかかる場合、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合、申請義務を負う人自身が重病などの事情にある場合、DV被害者などで避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮して登記費用を負担できない場合を挙げています。これら以外でも、個別の事情によって正当な理由が認められることがあるとされています。 ［1］

家庭裁判所の申立ての手引（横浜家庭裁判所、2026年1月・第13版）では、法定後見の制度を使う場面の例として「遺産分割協議」（亡くなった人の財産を相続するときに、ほかの相続人と財産の分け方について話し合うこと）が挙げられています。また同じ手引は、本人（被後見人）と成年後見人がどちらも相続人である場合――たとえば本人と成年後見人がきょうだいで、亡くなった親の遺産分割協議をする場合――は、本人と成年後見人の利益が相反するため、特別代理人の選任の申立てが必要になると説明しています。裁判所の全国向けの案内でも、後見人等と本人が共同相続人となる遺産分割協議が例として挙げられ、成年後見監督人がいる場合は監督人が本人を代理するため特別代理人の選任は不要とされています。この申立ての手数料は収入印紙800円分で、郵便料は裁判所ごとに異なります。 ［7］ ［6］

知っておきたいのは、同じ手引が「後見等の申立ての直接のきっかけとなった遺産分割や保険金の受領等が完了しても、後見人の仕事は終わりません」と明記している点です。遺産分割のために後見を始めると、その後もお子さんの財産管理などを続けることになります。 ［7］

法務省の案内によると、相続登記の申請には、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍の証明書などを集めて相続人の範囲と法定相続分を確定する必要があり、これが期限内に難しい場合に、簡易に申請義務を果たせるしくみとして「相続人申告登記」が2024年4月1日に新設されました。登記簿上の所有者が亡くなって相続が始まったことと、自分がその相続人であることを、必要な戸籍の証明書を添えて、期限内に不動産を管轄する法務局（登記官）に申し出ると、登記官が申出人の氏名・住所などを職権で登記に付記します。特定の相続人が単独で申し出ることができ、申し出た相続人だけが義務を果たしたことになります（ほかの相続人の分をまとめて申し出ることもできます）。登録免許税はかかりません。 ［3］ ［1］

ただし、留意点が2つあります。相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記の申請が必要です。また、遺産分割が成立したあとの登記義務（分割の日から3年以内）は、この申出では果たせません。すぐに遺産分割や相続登記をすることが難しい場合に利用することが想定されています。 ［3］ ［1］

法務省の案内によると、2026年（令和8年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、登記官がシステムで検索して一覧にし、証明書として交付する制度です。相続人が亡くなった人の名義の不動産を把握しやすくし、相続登記の手続の負担を減らして登記漏れを防ぐことが目的とされています。請求できるのは、所有権の登記名義人本人と、その相続人その他の一般承継人で、代理人による請求もできます。請求先は全国の法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で、窓口・郵送のほか、オンラインでも請求できます。手数料は、検索条件1件・1通あたり、書面請求で1,600円（収入印紙）、オンライン請求で郵送交付1,500円・窓口交付1,470円とされています（手数料は変わることがありますので、請求前に法務局でご確認ください）。 ［2］ ［5］

注意点として、検索は請求書に書いた氏名・住所などの条件で行われるため、登記記録上の氏名・住所と異なると該当する不動産が抽出されないことがあり、すべての不動産を網羅できるとは限らないとされています。所有権の登記がない不動産や、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は対象外です。該当する不動産がない場合もその旨の証明書が交付され、手数料は返却されません。 ［5］

大阪法務局の案内では、登記手続には「ご自身で行う方法」と「司法書士等の専門家に依頼する方法」があるとされています。ご自身で手続をする方のために、大阪法務局は「登記手続案内」（電話・対面・ウェブ。電話と対面は予約が必要）を行っており、申請者本人が手続を進めるためのサポートと位置づけられています。また、大阪法務局本局内では司法書士による無料登記相談所（1回原則30分以内・予約優先）が開かれているほか、大阪司法書士会による無料相談も案内されています。曜日・時間・予約方法は変わることがありますので、大阪法務局のページで最新の案内をご確認ください。 ［8］ ［9］

登録免許税（登記のときに納める国税）については、法務省の案内によると、相続により土地を取得した人が相続登記をしないまま亡くなった場合の相続登記と、不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記について、2027年（令和9年）3月31日までの免税措置があるとされています。対象になるかどうかや手続の詳細は、法務局または税理士・税務署にご確認ください。 ［2］